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Comprar un departamento en Lima es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. En esta guía completa 2026 te explicamos paso a paso cómo comprar un departamento en Lima, desde los mejores distritos y precios por m² hasta los gastos adicionales, el financiamiento hipotecario, los documentos legales y los errores más comunes que debes evitar.
Lima es una ciudad enorme y cada distrito tiene su propio perfil, precios y potencial de plusvalía. Antes de comprar, define qué es lo que más valoras: ¿cercanía al trabajo, seguridad, zonas verdes, colegios, vida cultural o rentabilidad? Aquí te resumimos los distritos más buscados para comprar en 2026.
| Distrito | Precio m² (USD) | Perfil ideal | Lo mejor |
|---|---|---|---|
| San Isidro | $2,500 – 3,800 | Ejecutivos, familias | Seguridad, oficinas, colegios top |
| Miraflores | $2,200 – 3,200 | Jóvenes profesionales, expats | Vida urbana, restaurantes, parques |
| Surco | $1,600 – 2,600 | Familias, jóvenes | Zonas verdes, tranquilidad, malls |
| La Molina | $1,800 – 3,000 | Familias con hijos | Colegios, aire limpio, casas grandes |
| San Borja | $1,700 – 2,700 | Familias, profesionales | Orden, seguridad, transporte |
| Barranco | $1,500 – 2,400 | Artistas, jóvenes, bohemios | Cultura, playa, vida nocturna |
| Jesús María | $1,300 – 2,100 | Jóvenes, estudiantes | Céntrico, económico, conectado |
| Lince | $1,200 – 1,900 | Jóvenes, trabajadores | Precio bajo, cerca a todo |
Si tu prioridad es el precio por m² más bajo, distritos como Lince, Jesús María y San Miguel ofrecen departamentos de 2 dormitorios desde $90,000 USD. Si buscas exclusividad y plusvalía, San Isidro y Miraflores siguen siendo la referencia.
Estos son los precios promedio por m² en Lima actualizados a 2026, segmentados por distrito y tipo de departamento. Ten en cuenta que los precios pueden variar según el metraje, la antigüedad del edificio, si está amoblado y los servicios incluidos.
| Distrito | 1 dormitorio | 2 dormitorios | 3 dormitorios |
|---|---|---|---|
| San Isidro | $120,000 – 180,000 | $180,000 – 280,000 | $280,000 – 420,000 |
| Miraflores | $110,000 – 170,000 | $170,000 – 260,000 | $260,000 – 380,000 |
| Surco | $85,000 – 130,000 | $130,000 – 200,000 | $200,000 – 300,000 |
| La Molina | $90,000 – 140,000 | $140,000 – 220,000 | $220,000 – 340,000 |
| San Borja | $85,000 – 130,000 | $130,000 – 200,000 | $200,000 – 310,000 |
| Barranco | $75,000 – 115,000 | $115,000 – 180,000 | $180,000 – 270,000 |
| Jesús María | $65,000 – 100,000 | $100,000 – 155,000 | $155,000 – 230,000 |
| Lince | $60,000 – 90,000 | $90,000 – 140,000 | $140,000 – 210,000 |
| San Miguel | $65,000 – 95,000 | $95,000 – 145,000 | $145,000 – 220,000 |
| Los Olivos | $55,000 – 80,000 | $80,000 – 120,000 | $120,000 – 180,000 |
Además del precio del departamento, debes considerar los gastos adicionales: notariales, registrales, comisión inmobiliaria, alcabala y verificación registral. En total, representan entre un 5% y 8% adicional sobre el valor de compra.
Cuando compras un departamento, el precio de venta no es el único gasto. Existen costos notariales, registrales, impuestos y comisiones que en conjunto representan entre un 5% y 8% adicional sobre el valor de compra. Tenlos en cuenta desde el inicio para no llevarte sorpresas.
| Concepto | Porcentaje / Monto | Ejemplo ($150,000) |
|---|---|---|
| Impuesto de Alcabala | 3% sobre el exceso de 10 UIT | $3,500 – 4,500 |
| Gastos notariales | 0.5% – 1% del valor | $750 – 1,500 |
| Registros públicos (SUNARP) | 0.3% – 0.5% del valor | $450 – 750 |
| Comisión inmobiliaria | 2% – 3% del valor | $3,000 – 4,500 |
| Verificación registral | Fijo | S/ 30 – 100 |
| Tasación bancaria | Fijo (si usas crédito) | $150 – 300 |
| Estudio de títulos | Fijo (abogado) | $200 – 500 |
Si compras con crédito hipotecario, el banco te pedirá contratar un seguro de desgravamen y un seguro contra todo riesgo. Ambos se incluyen en la cuota mensual y representan entre 0.05% y 0.15% del valor del inmueble al año.
Recuerda que estos gastos no se pueden financiar con el crédito hipotecario. Debes pagarlos de tu bolsillo al momento de la firma. Por eso es importante tener un ahorro adicional del 10% del valor del departamento para cubrir la cuota inicial y los gastos.
La mayoría de compradores en Lima no pagan el departamento al contado. Un crédito hipotecario te permite financiar hasta el 90% del valor del inmueble y pagarlo en plazos de hasta 25 o 30 años. Aquí te explicamos cómo funciona y qué necesitas para calificar.
Revisa tu historial en la SBS y en Infocorp. Un buen historial, ingresos comprobables y bajo nivel de endeudamiento son clave para que el banco te apruebe el crédito.
Cada banco ofrece tasas, plazos y condiciones diferentes. Compara la Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA), que incluye todos los seguros y comisiones, no solo la tasa nominal.
Con tu pre-aprobación sabrás cuánto puedes financiar y cuál sería tu cuota mensual aproximada. Esto te da poder de negociación al buscar departamento.
Una vez elegido el inmueble, el banco enviará un tasador para verificar que el valor de venta coincida con el valor de mercado. La tasación suele costar entre $150 y $300 USD.
El banco te pedirá documentos personales, laborales, de ingresos y del inmueble (partida registral, minuta, etc.). El proceso de aprobación puede tardar entre 15 y 30 días.
Con el crédito aprobado, se firma la escritura pública ante notario y el banco desembolsa el monto financiado directamente al vendedor.
La escritura se inscribe en SUNARP a tu nombre y comienzas a pagar las cuotas mensuales del crédito, que incluyen capital, intereses y seguros.
| Banco | Tasa (TCEA) | Plazo máximo | Financiamiento |
|---|---|---|---|
| BCP | 8.5% – 10.5% | 25 años | Hasta 90% |
| BBVA | 8.2% – 10.2% | 25 años | Hasta 90% |
| Interbank | 8.8% – 11.0% | 20 años | Hasta 85% |
| Scotiabank | 8.4% – 10.4% | 25 años | Hasta 90% |
| Banco de la Nación | 7.5% – 9.0% | 20 años | Hasta 90% |
Si eres independiente, los bancos suelen pedirte 2 años de declaraciones de renta y un promedio de ingresos demostrable. Si eres dependiente, con 6 meses en tu trabajo actual y 3 últimas boletas de pago suele ser suficiente.
Recuerda que el crédito hipotecario es una deuda a largo plazo. Antes de firmar, asegúrate de que la cuota mensual no supere el 30% de tus ingresos netos y de que tienes un fondo de emergencia para cubrir al menos 6 meses de cuotas.
Comprar un departamento en Lima no tiene por qué ser complicado. Si sigues este proceso ordenado, reducirás el riesgo de errores y evitarás gastos innecesarios. Aquí tienes los 7 pasos clave.
No solo el precio del departamento: suma los gastos notariales, registrales, comisión inmobiliaria, alcabala y el mantenimiento mensual. La regla general es que la cuota no supere el 30% de tus ingresos netos.
Prioriza cercanía al trabajo, colegio o universidad. Considera plusvalía, seguridad y servicios. Usa nuestras guías por distrito y filtra por número de dormitorios, metraje y amenidades.
Visita en horario diurno y nocturno si puedes. Revisa presión de agua, enchufes, humedad, ruido, seguridad del edificio y estado de áreas comunes. Pregunta por el mantenimiento y qué incluye.
Pregunta si el precio es negociable, si incluye estacionamiento o depósito, y si aceptan pagos en cuotas. No tengas miedo de pedir una reducción del 3% al 7% si el departamento lleva tiempo en venta.
Pide la partida registral en SUNARP y verifica que el nombre del propietario coincida con su DNI. Revisa que no tenga cargas, gravámenes ni hipotecas. También pide el certificado de no adeudo de predial y arbitrios.
El contrato debe incluir: datos de ambas partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazos, penalidades y condiciones de entrega. Se firma ante notario y se eleva a escritura pública.
La escritura se inscribe en SUNARP a tu nombre. Con la partida registral actualizada, el departamento es oficialmente tuyo. Recibe las llaves y haz un acta de entrega con fotos del estado del inmueble.
Si compras con crédito hipotecario, el banco se encargará de la tasación y del desembolso directamente al vendedor. Si compras al contado, el pago se realiza mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria, siempre con comprobante.
La compra de un departamento en Perú implica una serie de documentos y trámites legales que debes cumplir para que la transferencia sea válida y segura. Aquí tienes la lista completa de lo que necesitas y los tiempos aproximados de cada paso.
| Trámite | Tiempo | Dónde se realiza |
|---|---|---|
| Verificación registral | 1 – 3 días | SUNARP (online o presencial) |
| Certificado de no adeudo | 3 – 7 días | Municipalidad del distrito |
| Minuta de compraventa | 3 – 5 días | Notaría |
| Escritura pública | 5 – 10 días | Notaría |
| Pago de Alcabala | 1 día | Banco o SUNAT |
| Inscripción en SUNARP | 15 – 30 días | SUNARP |
Si compras con crédito hipotecario, el banco se encargará de la mayoría de los trámites: tasación, verificación registral, elaboración de la minuta y coordinación con la notaría. Tú solo deberás firmar y pagar los gastos notariales y registrales.
Recuerda que todos los documentos deben estar debidamente legalizados cuando corresponda. Si alguna de las partes no puede firmar presencialmente, se necesita un poder notarial o una carta poder con firma legalizada.
Estos son los errores más frecuentes que cometen los compradores al adquirir un departamento en Lima. Evitarlos te ahorrará tiempo, dinero y dolores de cabeza.
Comprar sin revisar cargas, gravámenes o hipotecas es el error más caro. Siempre pide la partida registral actualizada en SUNARP.
Notariales, registrales, alcabala y comisión inmobiliaria suman entre 5% y 8% del valor. Si no los presupuestas, te quedarás sin efectivo.
Visita en diferentes horarios, revisa presión de agua, humedad, ruido, enchufes y seguridad del edificio antes de decidir.
Todo acuerdo debe quedar por escrito: precio, forma de pago, plazos y penalidades. Los acuerdos verbales no tienen valor legal.
Si el vendedor promete algo que no está en el contrato, no cuenta. Exige que todo quede documentado y firmado.
Buscar departamento sin saber cuánto te financia el banco te hace perder tiempo. Saca tu pre-aprobación primero.
Ver solo 1 o 2 departamentos te impide negociar. Compara al menos 3 a 5 opciones antes de decidir.
Verifica que el propietario sea el dueño real del inmueble. Pide partida registral o certificado de propiedad antes de firmar.
| Error | Consecuencia típica | Costo estimado |
|---|---|---|
| No verificar partida registral | Comprar inmueble con hipoteca o gravamen | $2,000 – 15,000+ |
| No calcular gastos adicionales | Quedarse sin efectivo para cerrar la compra | $5,000 – 12,000 |
| No firmar contrato por escrito | Imposible reclamar en caso de incumplimiento | Variable |
| No verificar al propietario | Estafa o compra a quien no es dueño | $10,000 – 100,000+ |
| No revisar el estado del inmueble | Gastos imprevistos en reparaciones | $1,000 – 5,000 |
Estos son los errores más frecuentes que cometen los compradores al adquirir un departamento en Lima. Evitarlos te ahorrará tiempo, dinero y dolores de cabeza.
Comprar sin revisar cargas, gravámenes o hipotecas es el error más caro. Siempre pide la partida registral actualizada en SUNARP.
Notariales, registrales, alcabala y comisión inmobiliaria suman entre 5% y 8% del valor. Si no los presupuestas, te quedarás sin efectivo.
Visita en diferentes horarios, revisa presión de agua, humedad, ruido, enchufes y seguridad del edificio antes de decidir.
Todo acuerdo debe quedar por escrito: precio, forma de pago, plazos y penalidades. Los acuerdos verbales no tienen valor legal.
Si el vendedor promete algo que no está en el contrato, no cuenta. Exige que todo quede documentado y firmado.
Buscar departamento sin saber cuánto te financia el banco te hace perder tiempo. Saca tu pre-aprobación primero.
Ver solo 1 o 2 departamentos te impide negociar. Compara al menos 3 a 5 opciones antes de decidir.
Verifica que el propietario sea el dueño real del inmueble. Pide partida registral o certificado de propiedad antes de firmar.
| Error | Consecuencia típica | Costo estimado |
|---|---|---|
| No verificar partida registral | Comprar inmueble con hipoteca o gravamen | $2,000 – 15,000+ |
| No calcular gastos adicionales | Quedarse sin efectivo para cerrar la compra | $5,000 – 12,000 |
| No firmar contrato por escrito | Imposible reclamar en caso de incumplimiento | Variable |
| No verificar al propietario | Estafa o compra a quien no es dueño | $10,000 – 100,000+ |
| No revisar el estado del inmueble | Gastos imprevistos en reparaciones | $1,000 – 5,000 |
Estas son las dudas más comunes que recibimos de compradores que buscan adquirir un departamento en Lima. Si tienes otra pregunta, escríbenos por WhatsApp.
Depende del distrito y del tamaño. Un departamento de 1 dormitorio puede costar entre $60,000 y $180,000 USD; uno de 2 dormitorios entre $90,000 y $280,000; y uno de 3 dormitorios entre $140,000 y $420,000. Los distritos más caros son San Isidro, Miraflores y La Molina; los más económicos son Lince, Los Olivos y San Miguel.
Además del precio del departamento, debes presupuestar: Impuesto de Alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT), gastos notariales (0.5% – 1%), Registros Públicos (0.3% – 0.5%), comisión inmobiliaria (2% – 3% si aplica), verificación registral (S/ 30 – 100), tasación bancaria ($150 – 300) y estudio de títulos ($200 – 500). En total, entre el 5% y 8% adicional sobre el valor de compra.
La mayoría de bancos financia hasta el 80% o 90% del valor del departamento. Eso significa que necesitas una cuota inicial del 10% al 20%. Para un departamento de $150,000 USD, la cuota inicial sería de $15,000 a $30,000 USD, más los gastos adicionales.
Sí, puedes comprar al contado si tienes el dinero completo. En ese caso, el proceso es más rápido: no necesitas tasación bancaria ni aprobación de crédito. Solo debes pagar el precio y los gastos notariales y registrales. El pago se hace con cheque de gerencia o transferencia bancaria.
Es un impuesto que se paga al comprar un inmueble. Equivale al 3% del valor de venta, pero solo sobre el exceso de las primeras 10 UIT (aproximadamente S/ 51,500 en 2026). Si el departamento vale menos de 10 UIT, no pagas alcabala. Se declara y paga en el banco o en SUNAT.
Si compras al contado, el proceso puede tardar 2 a 4 semanas (verificación registral, minuta, escritura e inscripción). Si compras con crédito hipotecario, puede tardar 1 a 2 meses adicionales por la aprobación del banco y la tasación.
Debes verificar: que el propietario sea el dueño real, que no tenga hipotecas, cargas o gravámenes, que el área y linderos coincidan con lo ofrecido, y que no tenga litigios o embargos. Solicita la partida registral actualizada en SUNARP (cuesta S/ 30 – 100).
Pide la partida registral del inmueble (se obtiene en SUNARP) y verifica que el nombre del propietario coincida con su DNI. También puedes pedir el certificado de propiedad o revisar el recibo de predial. Es gratis y te protege de estafas.
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Especialista en mercado inmobiliario de Lima. Escribe sobre compra, venta y alquiler de departamentos, tendencias del sector y consejos para compradores. Más de 8 años ayudando a familias y profesionales a encontrar su hogar ideal.
